Kiracının yaşadığı konutun satılması, kira ilişkisinin kendiliğinden sona erdiği anlamına gelmez. Kiracı olarak oturulan ev satılırsa ne olur sorusunun temel cevabı, mevcut kira sözleşmesinin yeni malik ile devam etmesidir. Kiracı yalnızca taşınmazın el değiştirmesi nedeniyle evi boşaltmak zorunda değildir. Yeni malik de satın alma işlemini gerekçe göstererek kira sözleşmesinin şartlarını tek taraflı biçimde değiştiremez.
Kira sözleşmesinin satıştan etkilenmeden devam etmesinin temel dayanağı 310. madde hükmüdür. Taşınmazın yeni sahibi kira ilişkisinin tarafı haline gelir; kira bedeli, depozito, kullanım koşulları ve sözleşmedeki diğer hükümler kural olarak geçerliliğini korur. Bununla birlikte yeni malikin kendisinin veya kanunda belirtilen yakınlarının gerçek ve zorunlu konut ya da işyeri ihtiyacı bulunuyorsa özel tahliye hükümleri uygulanabilir.
Kiracı Olarak Oturulan Ev Satılırsa Ne Olur?
Kiracılı bir konutun satılması mümkündür ve satış için kiracının onayı aranmaz. Malik taşınmazını kiracı içeride oturmaya devam ederken başka bir kişiye devredebilir. Ancak mülkiyet değişikliği, kira sözleşmesini geçersiz hale getirmez.
310. madde gereğince yeni malik mevcut kira sözleşmesinin tarafı olur. Kiracının eski malik ile imzaladığı sözleşmenin yerine yeni bir sözleşme imzalaması zorunlu değildir. Kiracı, sözleşmede belirlenen şartlarla konutu kullanmaya ve kira bedelini ödemeye devam eder.
Yeni malik taşınmazı satın aldıktan sonra kiracının hukuki durumunu da devralmış olur. Bu nedenle “evi satın aldım, hemen çıkmanız gerekiyor” şeklindeki bir talep tek başına tahliye sebebi değildir. Tahliye için kanunda öngörülen nedenlerden birinin bulunması ve ilgili usule uyulması gerekir.
Evin Satılması Kira Sözleşmesini Sona Erdirir mi?
Hayır. Taşınmazın satılması, mevcut kira sözleşmesini sona erdirmez. Kiracının önceki malik ile yaptığı kira sözleşmesi yeni malik bakımından da bağlayıcıdır.
Bu nedenle sözleşmedeki kira bedeli, ödeme zamanı, kullanım şartları ve diğer hükümler yalnızca mülk sahibinin değişmiş olması gerekçesiyle ortadan kalkmaz. Kiracı açısından değişen temel husus, bundan sonraki kira bedellerinin yeni malike ödenecek olmasıdır.
Yeni ev sahibi sözleşmenin baştan hazırlanmasını isteyebilir; ancak mevcut sözleşmenin geçerliliğini sürdürmesi nedeniyle kiracının sırf satış gerçekleşti diye yeni bir sözleşme imzalaması zorunlu değildir.
Yeni Malik Kiracıyı Hemen Evden Çıkarabilir mi?
Yeni malik yalnızca taşınmazı satın aldığı için kiracıyı tahliye edemez. Tahliye bakımından özel olarak 351. madde hükümleri önem taşır.
Yeni malik; kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacı bulunması halinde tahliye talep edebilir. Ancak ileri sürülen ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Sadece kiracıyı çıkarıp daha yüksek kira bedeliyle başka bir kişiye kiralama isteği ihtiyaç sebebi olarak kabul edilmez.
Yeni malikin ihtiyacının yalnızca dava açıldığı tarihte değil, yargılama sırasında da devam etmesi gerekir. Kiracı, ihtiyaç iddiasının gerçek olmadığını düşünüyorsa tahliye davasında buna ilişkin savunma ve delillerini sunabilir.
Yeni Malikin İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Şartları
351. madde kapsamında yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye yoluna başvurabilmesi için birtakım süre ve usul şartlarını yerine getirmesi gerekir.
- Yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı bulunmalıdır.
- İhtiyaç gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır.
- Taşınmazın edinildiği tarihten itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapılmalıdır.
- Bildirimden sonra en erken 6 ay geçince tahliye davası açılabilir.
- Yeni malik dilerse sözleşme süresinin sonunda, bu tarihten itibaren 1 ay içinde dava açma yolunu da kullanabilir.
Satın alma sonrasında kullanılan bildirim ve dava yolu birlikte değerlendirildiğinde, ilk yöntemdeki zorunlu bekleme süresi en az 7 ay düzeyine ulaşır. Başka bir ifadeyle bildirim süresiyle dava açılabilecek ilk tarih arasındaki toplam süre 7 aydır. Bu hesaba davanın mahkemede görülme süresi dahil değildir.
Bir Aylık Bildirim Neden Önemlidir?
Yeni malikin taşınmazı edinmesinden sonra ihtiyaç nedeniyle özel tahliye yolunu kullanmak istemesi halinde kiracıya süresi içinde yazılı bildirim yapması gerekir. Bildirimin satın alma tarihinden itibaren 1 ay içinde yapılması önemlidir.
Bildirimde yeni malikin kim olduğu, taşınmazın el değiştirdiği ve ihtiyaç nedeniyle tahliye talebinde bulunulacağı açıklanabilir. Kira ödemelerinin bundan sonra hangi hesaba yapılacağı bilgisinin de kiracıya verilmesi uygulamada uyuşmazlıkları azaltır.
Yalnızca ihtarnamenin hazırlanması yeterli değildir; bildirimin kiracıya ulaştığının da ortaya konulabilmesi gerekir. Süresinde yapılmayan veya kiracıya ulaşmayan bildirimin tahliye davasının değerlendirilmesinde olumsuz sonuç doğurması mümkündür.
Yeni Malik Altı Ay Dolmadan Tahliye Davası Açabilir mi?
351. madde kapsamında bir aylık süre içinde bildirim yapılarak kullanılan tahliye yolunda dava, edinme tarihinden itibaren 6 ay geçtikten sonra açılabilir. Yeni malikin bu süreyi beklemesi gerekir.
Bu nedenle taşınmazı satın aldıktan hemen sonra açılan ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında süre şartının sağlanıp sağlanmadığı mahkeme tarafından değerlendirilir. Satış, kiracının derhal çıkarılmasını sağlayan bir işlem değildir.
Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Zorunlu mu?
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların önemli bölümünde dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartıdır. Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler bu genel çerçevenin dışında değerlendirilir.
Yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmak istiyorsa, dava öncesinde gerekli arabuluculuk sürecini tamamlamalıdır. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa son tutanakla birlikte tahliye davasına başvurulabilir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Mahkeme Neyi İnceler?
Mahkeme yalnızca yeni malikin “eve ihtiyacım var” şeklindeki beyanıyla bağlı değildir. İhtiyacın gerçekliği, samimiyeti ve zorunluluğu somut olayın koşullarına göre araştırılır.
Yeni malikin kendisinin kirada oturması, ihtiyacını karşılayacak başka bir konutunun bulunmaması veya kanunda sayılan yakınlarından birinin konut ihtiyacının bulunması değerlendirmede etkili olabilir. Buna karşılık ihtiyacın geçici olması veya gerçek amacın kiracıyı çıkararak daha yüksek bedelle yeniden kiralama olduğunun ortaya çıkması tahliye talebinin reddedilmesine yol açabilir.
İhtiyacın ispatı yeni malike aittir. Kiracı ise iddianın samimi olmadığına ilişkin belgeleri, tanıkları veya diğer delilleri mahkemeye sunabilir.
Tahliye Gerçekleşmeden Kiracı Evde Oturmaya Devam Edebilir mi?
Yeni malikin tahliye talebinde bulunması tek başına kiracının evi boşaltmasını gerektirmez. Kiracı, mevcut kira ilişkisi devam ettiği sürece sözleşmedeki yükümlülüklerini yerine getirerek taşınmazda oturmaya devam edebilir.
Arabuluculukta anlaşma sağlanamaz ve tahliye davası açılırsa uyuşmazlık mahkeme tarafından karara bağlanır. Mahkeme yeni malikin talebini haklı bulursa tahliye kararı verir. Kiracı karara rağmen taşınmazı boşaltmazsa tahliye işleminin icra yoluyla gerçekleştirilmesi gündeme gelir.
Yeni Malik Tahliyeden Sonra Evi Başkasına Kiralayabilir mi?
İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmazın daha sonra başka bir kişiye kiralanması konusunda 355. madde önemli bir koruma getirir.
Kiraya veren veya yeni malik, ihtiyaç gerekçesiyle boşalttığı taşınmazı haklı bir sebep bulunmadıkça 3 yıl geçmeden eski kiracısından başka bir kişiye kiralayamaz. Bu düzenleme, gerçekte ihtiyaç bulunmadığı halde tahliye mekanizmasının daha yüksek kira elde etmek için kullanılmasını önlemeyi amaçlar.
Yeniden inşa veya imar gerekçesiyle tahliye edilen taşınmazlarda da eski kiracının hakları korunur. Kanundaki yeniden kiralama yasağına aykırı davranılması halinde eski kiracı tazminat talep edebilir.
Kiracının Tahliye Sonrası Tazminat Hakkı
İhtiyaç gerekçesiyle tahliye edilen kiracı, taşınmazın haklı bir sebep bulunmaksızın 3 yıl içinde başka bir kişiye kiralandığını öğrenirse tazminat talebinde bulunabilir.
Bu koruma konut kiralarında olduğu gibi işyeri kiralarında da önem taşır. Kötü niyetli tahliye sonrasında kiracı açısından zarar doğmuşsa, kanunda öngörülen koşullarla tazminat istenebilir.
Kiracılı Ev Satılınca Kira Bedeli Değişir mi?
Taşınmazın satılması yeni malike istediği miktarda kira belirleme hakkı vermez. Kira sözleşmesi aynı şartlarla devam ettiğinden, kira artışının da kira hukukundaki kurallara göre yapılması gerekir.
344. madde kira bedelinin artırılmasına ilişkin temel düzenlemelerden biridir. Kira artışı bakımından TÜİK tarafından açıklanan 12 aylık ortalama tüketici fiyat endeksi dikkate alınan sınırlardan biridir.
Yeni malik eski malik için geçerli olan kira artış kurallarına tabidir. Mülkiyetin el değiştirmesi, devam eden kira dönemi içinde tek başına yeni ve daha yüksek bir kira bedeli belirlenmesini sağlamaz.
Yeni Malik Kiracıdan Yeni Sözleşme İsteyebilir mi?
Yeni malik kiracıya yeni bir kira sözleşmesi önerebilir; ancak satış nedeniyle mevcut sözleşme ortadan kalkmadığı için kiracı yeni sözleşme imzalamaya zorlanamaz. Eski sözleşmenin hükümleri geçerliliğini korur.
Taraflar karşılıklı anlaşırsa yeni bir sözleşme yapılabilir. Ancak kiracının yeni sözleşmeyi kabul etmemesi, tek başına tahliye nedeni değildir.
Kira Sözleşmesi Tapuya Şerh Edilmişse Ne Olur?
312. madde tarafların kiracılık hakkını tapu siciline şerh ettirebilmesine imkân verir. Tapuya şerh edilmiş kira sözleşmesi, kiracı açısından sıradan kira sözleşmesine göre daha güçlü bir koruma sağlar.
Şerh geçerliliğini koruduğu sürece yeni malik tapu kaydında bu hakkı görerek taşınmazı edinir ve şerhten bağımsız hareket edemez. Şerhli kira sözleşmesinin bulunduğu durumda yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye imkanının da sınırlandığı kabul edilmektedir.
Bu nedenle kiracılı bir taşınmazı satın almak isteyen kişinin tapu kayıtlarında kira şerhi bulunup bulunmadığını satıştan önce incelemesi önemlidir.
Kiracı Kira Bedelini Kime Ödemelidir?
Satış tamamlandıktan sonra kira ödemelerinin yeni malike yapılması gerekir. Yeni ev sahibi, kiracıya mülkiyetin kendisine geçtiğini ve bundan sonraki kira bedellerinin hangi banka hesabına yatırılacağını bildirmelidir.
Kiracı ödeme yaparken banka açıklamasında ödemenin kira bedeli olduğunu ve hangi aya ait bulunduğunu yazabilir. Böylece daha sonra kira borcunun ödenmediği yönünde bir uyuşmazlık çıkması halinde ödeme belgelerinin ispat gücü artar.
Evin Satılması Durumunda Depozito Ne Olur?
Kiracının önceki malike verdiği depozito, satış nedeniyle ortadan kalkmaz. Kira ilişkisiyle birlikte depozitoya ilişkin yükümlülükler de yeni malik bakımından devam eder.
Yeni malik, satış gerçekleştiği gerekçesiyle kiracıdan yeniden depozito isteyemez. Kira sözleşmesindeki depozito hükümleri geçerliliğini sürdürür. Kira ilişkisi sona erdiğinde kiracı taşınmazı sözleşmeye uygun biçimde teslim etmişse depozitonun iadesini isteme hakkını korur.
Kiracı Satılık Evi Alıcılara Göstermek Zorunda mı?
Ev sahibinin taşınmazı satma hakkı bulunduğu gibi, satış sürecinde potansiyel alıcıların konutu görme ihtiyacı da ortaya çıkabilir. Kiracının bu konudaki yükümlülüğü 319. madde ile bağlantılıdır.
Kiracı, taşınmazın satışı için gerekli olduğu ölçüde konutun uygun zamanlarda alıcılara gösterilmesine izin vermelidir. Ancak ev sahibi veya emlakçı istediği anda habersiz biçimde eve giremez. Gösterim zamanı önceden kiracıya bildirilerek makul gün ve saatlerde gerçekleştirilmelidir.
Kiracının özel hayatı ve konutu kullanma hakkı ile malikin taşınmazı satma hakkı arasında makul bir denge kurulması gerekir.
Ev Kiracıya Haber Verilmeden Satılabilir mi?
Malikin taşınmazını satabilmek için kiracıdan izin alması gerekmez. Bu nedenle kiracıya önceden haber verilmeden de tapuda satış işlemi gerçekleştirilebilir.
Ancak satıştan sonra yeni malikin kira ilişkisinin tarafı olduğu kiracıya bildirilmeli ve özellikle kira ödemelerinin yapılacağı yeni hesap bilgileri açık hale getirilmelidir. Kiracının kira borcunu kime ödeyeceği konusunda belirsizlik bırakılmaması tarafların yararınadır.
Kiracı Tahliye Talebine Nasıl İtiraz Edebilir?
Kiracı, yeni malikin tahliye davasında ileri sürdüğü şartların gerçekleşmediğini savunabilir. Özellikle ihtiyaç iddiasının gerçek, samimi veya zorunlu olmadığı, bir aylık bildirimin yapılmadığı ya da 6 ay bekleme süresine uyulmadığı ileri sürülebilir.
Kiracı şu konularda savunma yapabilir:
- Yeni malikin veya kanunda sayılan yakınlarının gerçek bir ihtiyacının bulunmaması,
- İhtiyacın geçici veya kötü niyetli olması,
- Yazılı bildirimin 1 ay içinde yapılmamış olması,
- Bildirimin kiracıya tebliğ edilmemesi,
- Davanın kanuni süreden önce açılması,
- Tapuda kira sözleşmesine ilişkin şerh bulunması,
- Tahliye talebinin başka bir amaçla kullanılması.
Mahkeme tarafların iddia ve delillerini birlikte değerlendirerek tahliye şartlarının oluşup oluşmadığına karar verir.
Yeni Malikin İhtiyacı Dışında Hangi Tahliye Sebepleri Vardır?
Kiracılı taşınmazın satılması halinde yeni malik açısından özel düzenleme 351. madde olmakla birlikte kira hukukunda başka tahliye sebepleri de bulunmaktadır. İlgili hükümler arasında 350. madde, 347. madde ve çeşitli kiracı kaynaklı nedenleri düzenleyen hükümler yer alır. Uygulamada bazı metinlerde bunlar 350/. madde ve 352/. madde biçiminde de gösterilebilmektedir.
Kiraya Verenin Konut veya İşyeri İhtiyacı
350. madde kapsamında kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişi için gerçek ve samimi konut ya da işyeri ihtiyacı bulunması halinde tahliye davası gündeme gelebilir.
Yeniden İnşa veya Esaslı Onarım
Kiralananın yeniden inşa edilmesi, esaslı biçimde onarılması, genişletilmesi veya değiştirilmesi gerektiğinde ve bu çalışmalar sırasında taşınmazın kullanımının mümkün olmaması halinde tahliye istenebilir.
Bildirim Yoluyla Sona Erdirme
347. madde uzun süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli şartlar altında kiraya verene bildirim yoluyla sözleşmeyi sona erdirme imkânı tanır. Bu düzenleme, yeni malikin ihtiyaç nedeniyle kullanabileceği 351. madde yolundan farklıdır.
Tahliye Taahhüdü
Kiracı, taşınmaz kendisine teslim edildikten sonra belirli bir tarihte evi boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmişse, taahhütte belirtilen tarihe bağlı olarak dava veya icra yolu kullanılabilir. Kanunda bunun için öngörülen sürelerin kaçırılmaması gerekir.
İki Haklı İhtar
Kiracının kira bedelini zamanında ödememesi nedeniyle aynı kira döneminde şartları taşıyan iki haklı ihtarın oluşması, dönem sonunda tahliye davasına dayanak olabilir.
Kiracının veya Eşinin Konutunun Bulunması
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe ya da belde sınırları içinde oturmaya uygun bir konutunun bulunması ve kiraya verenin sözleşme yapılırken bu durumu bilmemesi halinde de kanundaki koşullarla tahliye gündeme gelebilir.
Ev Sahibi Sırf Satış Yapacağı İçin Kiracıyı Çıkarabilir mi?
Hayır. Malikin evi satışa çıkarmak istemesi veya satış işlemini kolaylaştırmak için konutun boş olmasını tercih etmesi tek başına tahliye nedeni değildir.
Kiracı kira bedellerini ödüyor, sözleşmeye aykırı davranmıyor ve kanunda düzenlenen başka bir tahliye nedeni bulunmuyorsa “evi satacağım” gerekçesiyle zorla çıkarılamaz. Satış kiracılı biçimde gerçekleştirilebilir.
İşyeri Satılırsa Kiracının Hakları Devam Eder mi?
Konutlarda olduğu gibi kiralanmış işyerinin satılması da kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Yeni malik mevcut işyeri kira sözleşmesinin tarafı haline gelir.
Yeni malik kendisi veya kanunda belirtilen yakınları için gerçek ve zorunlu işyeri ihtiyacı bulunduğunu ileri sürüyorsa 351. madde kapsamında tahliye yolunu değerlendirebilir. Tahliye gerçekleştirildikten sonra yeniden kiralama yasağı ve 3 yıl kuralı işyerleri bakımından da önem taşır.
Kiracı Ev Satıldığını Öğrendiğinde Ne Yapmalıdır?
Kiracı öncelikle satışın gerçekten tamamlanıp tamamlanmadığını ve yeni malikin kim olduğunu öğrenmelidir. Yeni malikten kira ödemelerinin yapılacağı banka hesabını yazılı şekilde istemek, sonradan doğabilecek ödeme uyuşmazlıklarını azaltır.
Mevcut kira sözleşmesi, depozito belgesi, önceki kira ödemeleri ve yeni malikin bildirimleri saklanmalıdır. İhtiyaç nedeniyle tahliye bildirimi gönderilmişse bildirimin tebliğ tarihi özellikle kontrol edilmelidir. Çünkü 1 ay ve 6 ay süreleri tahliye süreci bakımından belirleyicidir.
Kiracı Olarak Oturulan Evin Satılması Hakkında Sık Sorulan Sorular
Ev sahibi evi satarsa kiracı çıkmak zorunda mı?
Hayır. 310. madde kapsamında kira sözleşmesi yeni malik ile devam eder. Satış tek başına tahliye sebebi değildir.
Yeni ev sahibi eski kira sözleşmesiyle bağlı mıdır?
Evet. Yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur ve mevcut sözleşme şartlarına uymak zorundadır.
Yeni malik kiracıyı kaç ay sonra çıkarabilir?
İhtiyaç nedeniyle 351. madde yolunu kullanacaksa edinmeden itibaren 1 ay içinde yazılı bildirim yapmalı ve 6 ay geçtikten sonra dava açmalıdır. Bu süreç en az 7 ay eder ve dava süresi bu hesaba dahil değildir.
Yeni malik kirayı hemen artırabilir mi?
Hayır. Satış, kira artış kurallarını değiştirmez. Kira bedeli ve artışlar mevcut sözleşme ile 344. madde hükümleri çerçevesinde değerlendirilir.
Yeni malik tekrar depozito isteyebilir mi?
Sırf mülkiyet değiştiği için ikinci kez depozito talep edilemez. Mevcut depozitoya ilişkin hak ve yükümlülükler kira ilişkisiyle birlikte devam eder.
Yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye ettirdiği evi başkasına kiralayabilir mi?
Haklı sebep olmaksızın 3 yıl geçmeden eski kiracıdan başka bir kişiye kiralama yapılamaz. Aykırılık halinde eski kiracının tazminat hakkı doğabilir.
Kiracı evi alıcılara göstermek zorunda mı?
319. madde kapsamında kiracı makul zamanlarda taşınmazın alıcılara gösterilmesine izin vermelidir. Gösterim önceden haber verilerek kiracının kullanım hakkını gereksiz yere ihlal etmeyecek biçimde yapılmalıdır.
Kiracının haberi olmadan ev satılabilir mi?
Evet. Malik satış için kiracının onayını almak zorunda değildir. Ancak satış sonrasında kira sözleşmesi yeni malik ile devam eder.
Kira sözleşmesi tapuya şerh edilmişse ne olur?
312. madde kapsamında tapuya şerh edilmiş kiracılık hakkı yeni malik bakımından daha güçlü bağlayıcılık taşır. Alıcının satın alma öncesinde tapu kaydını kontrol etmesi gerekir.
Yeni malik satın aldığı evde kendisi oturmak isterse ne yapmalıdır?
Gerçek, samimi ve zorunlu ihtiyacı varsa satın alma tarihinden itibaren 1 ay içinde yazılı bildirim yapıp 6 ay sonunda tahliye davası açabilir. Dava öncesinde gerekli arabuluculuk süreci de tamamlanmalıdır.
