Konut ve çatılı işyeri kiralarında tarafların en sık karşı karşıya kaldığı uyuşmazlıklardan biri, yeni kira döneminde uygulanacak artış oranıdır. Özellikle enflasyonun yükseldiği ve piyasa kiralarının hızlı değiştiği dönemlerde kiraya verenin mevcut kira bedelini piyasa seviyesine çıkarmak istemesi, kiracının ise bütçesini aşan artışlarla karşılaşması ciddi anlaşmazlıklara yol açabilir. Fahiş kira artışı nedir ve kiracı ne yapmalı sorusu bu nedenle hem kira sözleşmesindeki artış hükmü hem de kanunda belirlenen üst sınırlar dikkate alınarak değerlendirilmelidir.
Kira bedelinin artırılmasına ilişkin temel düzenleme 344. madde içerisinde yer almaktadır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında taraflar kira bedelinin artışına ilişkin anlaşma yapabilseler de artışın kanunda belirtilen sınırı aşmaması gerekir. Yıllık artış bakımından TÜİK tarafından açıklanan tüketici fiyat endeksinin 12 aylık ortalama değişim oranı temel ölçütlerden biridir. Bu sınırın üzerinde talep edilen kira artışları kiracı açısından uyuşmazlık konusu yapılabilir.
Fahiş Kira Artışı Nedir ve Kiracı Ne Yapmalı?
Fahiş kira artışı, mevcut kira bedelinin olağan ve kanuni artış ölçütlerinin çok üzerinde yükseltilmek istenmesini ifade eder. Özellikle kira sözleşmesinin yenilenme döneminde ev sahibinin mevcut kirayı kısa sürede piyasa seviyesine çıkarmak istemesi veya kiracıdan çok yüksek oranlarda zam talep etmesi bu kavramla ilişkilendirilmektedir.
Son yıllarda bazı kira ilişkilerinde %50, %100 hatta %200 seviyesine ulaşan artış talepleriyle karşılaşılabilmektedir. Ancak ev sahibinin piyasadaki yeni kiraların yükselmiş olmasını gerekçe göstermesi, devam eden kira sözleşmesinde istediği oranda artış yapabileceği anlamına gelmez.
Kiracı, kanuni sınırı aşan artışı kabul etmek zorunda değildir. Uyuşmazlığın çözülememesi halinde kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesini gerektiren şartlar oluşabilir. Kiracının yüksek kira artışı karşısında kira ödemelerini tamamen kesmesi yerine, sözleşme ve yasal artış sınırları çerçevesinde hareket etmesi önemlidir.
Kira Artışında Yasal Üst Sınır Nasıl Belirlenir?
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kira artışına ilişkin temel ölçüt tüketici fiyat endeksidir. 344. madde kapsamında tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmamak koşuluyla geçerlidir.
Taraflar sözleşmede daha düşük bir oran belirlemişse sözleşmedeki bu oran uygulanabilir. Örneğin sözleşmede yıllık artışın TÜFE oranının belirli bir kısmı kadar yapılacağı kararlaştırılmışsa, kiraya veren yalnızca kanuni üst sınıra bakarak sözleşmede belirlenenden daha yüksek artış talep edemez.
Kira artışında üç unsur birlikte incelenmelidir:
- Kira sözleşmesindeki artış hükmü,
- İlgili dönemdeki 12 aylık TÜFE ortalama değişim oranı,
- Varsa o dönem için yürürlüğe konulmuş özel ve geçici kira artış sınırlamaları.
Konut Kiralarında Ev Sahibi Ne Kadar Zam Yapabilir?
Konut kiralarında yıllık kira artışı bakımından TÜİK tarafından açıklanan on iki aylık ortalama TÜFE değişimi önem taşır. Taraflar kira sözleşmesinde bu sınırın altında bir oran belirlemişse sözleşmedeki oran dikkate alınır.
Örneğin Şubat 2025 döneminde yıllık ortalama TÜFE değişim oranı yüzde 56,35 olarak belirtilmiştir. Bu örnekte sözleşmede daha düşük bir artış hükmü bulunmuyorsa kira artışı bakımından yüzde 56,35 oranı üst sınır olarak değerlendirilir.
Sözleşmede “yıllık artış TÜFE oranının dörtte biri kadar yapılır” şeklinde bir hüküm bulunması halinde ise doğrudan açıklanan TÜFE oranının tamamının uygulanması yerine sözleşmede kabul edilen daha düşük oran esas alınır.
İşyeri Kiralarında Kira Artışı Nasıl Yapılır?
Çatılı işyeri kiralarında da kira artışı tarafların tamamen sınırsız iradesine bırakılmış değildir. Kira sözleşmesinde belirlenen artış oranı ile 344. madde kapsamında uygulanan TÜFE sınırı birlikte değerlendirilir.
Tarafların sözleşmede artışa ilişkin hüküm koyması mümkündür. Ancak kararlaştırılan artış kanuni üst sınırı aşamaz. İşyeri kira bedelinin uzun süre piyasanın altında kalması halinde ise yalnızca yıllık artış oranı değil, kira tespitine ilişkin kurallar da gündeme gelebilir.
Kiracı ve mal sahibi kira bedeli konusunda anlaşamazsa şartları oluştuğunda kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesi istenebilir. Mahkeme bu değerlendirmede kira ilişkisinin süresini, TÜFE değişimini, kiralananın niteliklerini ve emsal kira bedellerini dikkate alır.
%25 Kira Artış Sınırı Ne Zaman Uygulandı?
Konut kiralarındaki hızlı artış nedeniyle belirli dönemlerde geçici sınırlamalar uygulanmıştır. 11 Haziran 2022 tarihinde yayımlanan düzenlemeyle konut kiralarında yenilenen kira dönemleri bakımından yüzde 25 artış sınırı getirilmiştir.
Bu geçici uygulama başlangıçta 1 Temmuz 2023 tarihine kadar uygulanmış, daha sonra uzatılmıştır. İlgili geçici 3. madde düzenlemesi çerçevesindeki sınırlama 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir.
Dolayısıyla günümüzde geçmişteki %25 sınırının her konut kira artışına uygulanmaya devam ettiği düşünülmemelidir. 1 Temmuz 2024 sonrasındaki yenileme dönemlerinde yeniden genel kira artış kuralları önem kazanmıştır.
Ev Sahibi %100 Kira Artışı Yapabilir mi?
Ev sahibinin devam eden kira sözleşmesinde yalnızca piyasa fiyatlarının arttığını ileri sürerek %100 oranında zam yapması mümkün değildir. Yıllık artış yapılırken o kira döneminde geçerli kanuni sınır ve varsa sözleşmedeki daha düşük artış oranı dikkate alınmalıdır.
Aynı şekilde kiranın iki veya üç katına çıkarılmak istenmesi de yıllık kira artışı kurallarından bağımsız değildir. %200 gibi bir artış oranı, devam eden kira sözleşmesinde sırf ev sahibinin tek taraflı talebiyle uygulanamaz.
Kira bedelinin uzun yıllar boyunca emsallerin çok altında kalması ise farklı bir konudur. Böyle bir durumda belirli şartlarla kira tespit davası gündeme gelebilir. Yıllık zam ile kira tespit davası yoluyla yeni kira bedelinin belirlenmesi aynı hukuki mekanizma değildir.
5 Yıldan Uzun Süren Kiralarda Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?
Kira sözleşmesinin 5 yıldan uzun sürmesi veya beş yıldan sonra yenilenmesi halinde kira bedelinin belirlenmesinde yalnızca TÜFE sınırıyla yetinilmez. 344. madde kapsamında taraflar anlaşamazsa hâkim yeni dönem kira bedelini farklı ölçütleri birlikte değerlendirerek belirleyebilir.
Bu değerlendirmede özellikle:
- Tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalama değişim,
- Kiralananın fiziki özellikleri ve mevcut durumu,
- Taşınmazın bulunduğu yer, cephesi ve nitelikleri,
- Çevredeki emsal kira bedelleri,
- Hakkaniyet
dikkate alınır.
Bu süreç uygulamada kira tespit davası olarak karşımıza çıkar. Mahkeme gerektiğinde bilirkişi incelemesine başvurabilir ve emsal taşınmazlara ilişkin kira verilerini değerlendirebilir.
Emsal Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?
Emsal kira bedeli, dava konusu taşınmazla benzer nitelikteki konut veya işyerlerinin kira değerleri karşılaştırılarak belirlenir. Yalnızca internet ilanlarında görülen fiyatların esas alınması yerine taşınmazın gerçek özellikleri ve çevredeki benzer kiralamalar incelenir.
Bilirkişi incelemesinde taşınmazın konumu, büyüklüğü, bulunduğu kat, cephesi, yapı kalitesi ve kullanım özellikleri önem taşıyabilir. Çevredeki benzer taşınmazların kira bedelleri ve belirli dönemlerdeki kira değişimleri de raporda değerlendirilebilir.
Mahkeme, bilirkişi raporunu diğer delillerle birlikte değerlendirerek hakkaniyete uygun kira bedelini belirler.
Yeni Malik Kirayı Piyasa Değerine Çıkarabilir mi?
Kiralanan taşınmazın satılması, kira sözleşmesindeki yıllık artış kurallarını kendiliğinden değiştirmez. Yeni malik mevcut kira ilişkisinin tarafı haline gelir ve kira bedelini sırf taşınmazı yeni satın aldığı için istediği seviyeye çıkaramaz.
Yeni malikin de kira artışında kanuni sınırlara ve mevcut sözleşmenin hükümlerine uyması gerekir. Kiranın emsallerin altında kaldığı düşünülüyorsa, şartları bulunması halinde kira tespiti yolunun değerlendirilmesi gerekir.
Tadilat Yapılması Fahiş Kira Artışına Hak Verir mi?
Taşınmazda tadilat veya yenileme yapılması ve bu çalışmalar sonucunda taşınmazın değer kazanması, kira ilişkisinin değerlendirilmesinde önem taşıyabilir. Ancak masraf yapılmış olması kiraya verene doğrudan sınırsız zam yapma yetkisi vermez.
Yapılan çalışmaların niteliği, kira sözleşmesi, yasal artış sınırları ve gerektiğinde kira tespitine ilişkin hükümler birlikte değerlendirilmelidir. Kiracı yalnızca “ev yenilendi” gerekçesiyle kanunda öngörülmeyen bir artışı kabul etmek zorunda değildir.
Ev Sahibi Fazla Zam İsterse Kiracı Ne Yapabilir?
Kiraya verenin kanuni sınırın üzerinde artış istemesi halinde kiracı öncelikle artış oranının hangi gerekçeyle talep edildiğini ve kendi sözleşmesindeki artış hükmünü incelemelidir. Kanuni sınırı aşan bölümün kabul edilmesi zorunlu değildir.
Tarafların uyuşmazlığı müzakere yoluyla çözmesi mümkündür. Anlaşma sağlanamazsa hukuki başvuru yolları değerlendirilebilir. Kiracı kira borcunu hiç ödememek yerine, hukuken ödenmesi gereken kira bedelini zamanında ve ispatlanabilir şekilde ödemeye devam etmelidir.
Fahiş Kira Artışına Nasıl İtiraz Edilir?
Kiracı, kendisinden talep edilen yeni bedelin sözleşme ve kanundaki artış sınırını aştığını kiraya verene bildirebilir. Ödemelerin banka yoluyla yapılması ve açıklama kısmında hangi aya ilişkin kira olduğunun belirtilmesi sonraki uyuşmazlıklarda önem taşır.
Taraflar kira bedelinde anlaşamaz ve kira tespitine ilişkin şartlar bulunursa Sulh Hukuk Mahkemesinde kira bedelinin belirlenmesi talep edilebilir. Mahkeme, ilgili dönemde uygulanması gereken hukuki ölçütleri dikkate alarak yeni kira bedeli hakkında karar verir.
Kiracılar ayrıca CİMER veya ALO 175 Tüketici Danışma Hattı üzerinden yaşadıkları durumu bildirebilir. Ancak şikâyet başvurusu ile kira bedelini doğrudan belirleyen mahkeme süreci birbirinden farklıdır.
Fahiş Kira Artışında Şikâyet Nereye Yapılır?
Kanuni sınırın üzerinde kira artışıyla karşılaşan kiracı, CİMER aracılığıyla başvuruda bulunabilir veya ALO 175 Tüketici Danışma Hattı üzerinden bilgi ve yönlendirme talep edebilir.
Bu tür idari başvuruların kira sözleşmesinden doğan özel hukuk uyuşmazlığını tek başına sona erdirmediği unutulmamalıdır. Kira bedelinin mahkeme tarafından tespiti gereken durumlarda yetkili yargı yoluna ayrıca başvurulması gerekir.
Fahiş Kira Artışı Yapmanın Cezası Var mı?
Yasal sınırı aşan kira artışı talebi borçlar hukuku bakımından uyuşmazlık doğurabilir. Ancak yalnızca fahiş kira artışı talep edilmesi nedeniyle ceza hukukunda doğrudan özel bir cezai yaptırım öngörülmüş değildir.
Bu nedenle uyuşmazlığın temel çözüm alanı kira ve borçlar hukukudur. Somut olayda kira artışı talebine eşlik eden başka bir hukuka aykırı davranış bulunuyorsa bu durum kendi şartları içinde ayrıca değerlendirilir.
Fazla Ödenen Kira Geri Alınabilir mi?
Kiracı bazen kanuni artış sınırının üzerinde istenen kira bedelini uyuşmazlık yaşamamak, evden çıkarılma endişesi veya hatalı hesaplama nedeniyle ödemiş olabilir. Hukuki dayanağı bulunmayan fazla ödemeler bakımından sebepsiz zenginleşmeye ilişkin hükümler gündeme gelebilir.
Bu kapsamda yasal olarak ödenmesi gereken kira ile fiilen ödenen bedel arasındaki farkın geri istenmesi değerlendirilebilir. Böyle bir talepte yapılan ödemelerin banka kayıtları, kira sözleşmesi ve ilgili dönemin yasal artış oranlarının belgelenmesi önemlidir.
Sebepsiz zenginleşmeye dayalı talepler bakımından 2 yıllık zamanaşımı süresine dikkat edilmesi gerektiği belirtilmektedir. Bu nedenle fazla ödemenin fark edilmesinden sonra uzun süre beklenmemesi önem taşır.
Kiracının Başlıca Hakları ve Yükümlülükleri Nelerdir?
Fahiş kira tartışmalarında yalnızca ev sahibinin artış talebi değil, kiracının devam eden kira sözleşmesinden doğan yükümlülükleri de önem taşır. Kiracı kira bedelini zamanında ödemek ve taşınmazı sözleşmeye uygun kullanmakla yükümlüdür.
Kiracının başlıca yükümlülükleri şunlardır:
- Kira bedelini ödemek,
- Kiralananı özenli biçimde kullanmak,
- Komşulara gerekli saygıyı göstermek,
- Kendisine ait temizlik ve olağan kullanım giderlerini karşılamak,
- Kiralanandaki önemli ayıpları kiraya verene bildirmek,
- Gerekli onarımların yapılmasına ve şartları varsa kiralananın gösterilmesine izin vermek.
Kiracının kira artışını hukuken tartışması, kira sözleşmesinden kaynaklanan diğer yükümlülüklerini ortadan kaldırmaz.
Kiraya Verenin Başlıca Yükümlülükleri Nelerdir?
Kiraya veren de kira sözleşmesi boyunca yalnızca kira bedelini talep eden taraf değildir. Kiralananın kullanılabilir halde teslim edilmesi ve sözleşme süresince kullanıma elverişli tutulması temel yükümlülükleri arasındadır.
Kiraya verenin başlıca yükümlülükleri arasında:
- Kiralananı sözleşmeye uygun biçimde teslim etmek,
- Kendisine ait vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanmak,
- Kanunen kendisine ait yan giderleri karşılamak,
- Kiralanandaki ayıplardan sorumlu olmak,
- Üçüncü kişilerin üstün hak iddialarından doğan hukuki sonuçlara katlanmak
yer alır.
Kiracı Kira Artışını Kabul Etmezse Ne Olur?
Tarafların yeni dönem kira bedelinde anlaşamaması, kira ilişkisinde uyuşmazlık oluşturabilir. Bu durumda öncelikle mevcut kira sözleşmesi ve kanuni artış sınırı dikkate alınmalıdır. Kiracının yasal sınırın üzerindeki artışı kabul etmemesi tek başına ev sahibinin istediği bedelin geçerli hale gelmesini sağlamaz.
Tarafların anlaşamaması halinde kira bedelinin hukuki yollarla belirlenmesi veya diğer kira hukuku mekanizmalarının değerlendirilmesi mümkündür. Tahliye ise ayrıca kanunda öngörülen şartların gerçekleşmesine bağlıdır.
10 Yıl Sonra Ev Sahibi İstediği Kadar Zam Yapabilir mi?
Kira ilişkisinin uzun süredir devam etmesi, kira artışı bakımından kiraya verene sınırsız yetki vermez. Kira ilişkisi 10 Yıl veya daha fazla sürmüş olsa dahi kira artışı konusunda yürürlükteki kurallar dikkate alınır.
10 yıldan uzun süren kira ilişkilerinde sözleşmenin sona erdirilmesine ilişkin farklı bildirim hükümleri gündeme gelebilir. Kiraya veren, kanunda belirtilen şartlarla kira ilişkisinin sona erdirilmesini talep edebilir. Kaynak düzenlemede bu bildirim bakımından 3 ay önceden bildirim yapılması gerektiği belirtilmektedir.
Bununla birlikte uzun kira süresi ile yıllık kira artışı birbirinden ayrı konulardır. Kira ilişkisinin uzun sürmesi, kiraya verene doğrudan istediği oranı uygulama hakkı vermez.
Kira Artışında Geçmiş %25 Uygulaması Bugün Geçerli mi?
Hayır. Konut kiralarındaki geçici %25 artış sınırlaması belirli dönem için yürürlükte kalmış ve 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir.
Bu nedenle güncel kira yenilemelerinde yalnızca geçmiş yıllarda yürürlükte bulunan yüzde 25 sınırına dayanılması doğru değildir. Güncel kira dönemi bakımından geçerli genel artış kurallarına ve kira sözleşmesine bakılmalıdır.
Fahiş Kira Artışı Hakkında Sık Sorulan Sorular
Ev sahibi kira bedelini üç katına çıkarabilir mi?
Devam eden kira sözleşmesinde ev sahibinin tek taraflı biçimde kirayı üç katına çıkarması yıllık artış kurallarına uygun değildir. Artışın sözleşme ve kanuni üst sınır çerçevesinde yapılması gerekir.
Ev sahibi %100 zam isterse kiracı ödemek zorunda mı?
%100 oranındaki artış talebi, ilgili kira dönemi için geçerli kanuni üst sınırı aşıyorsa kiracının bu artışı kabul etmesi zorunlu değildir.
2025 yılında kira artış sınırı nedir?
Kira artışında ilgili ay için TÜİK tarafından açıklanan on iki aylık ortalama TÜFE değişimi dikkate alınır. Şubat 2025 bakımından bu oran yüzde 56,35 olarak belirtilmiştir.
5 yılı dolduran kiracının kirası nasıl artırılır?
Beş yıldan uzun veya beş yıldan sonra yenilenen kira ilişkisinde tarafların anlaşamaması halinde hâkim; TÜFE, emsal kiralar, kiralananın durumu ve hakkaniyeti değerlendirerek kira bedelini belirleyebilir.
Kira artışında emsal evlerin fiyatı tek başına yeterli midir?
Hayır. Emsal kira bedelleri önemli olmakla birlikte kiralananın konumu, fiziki özellikleri, TÜFE değişimi ve hakkaniyet gibi diğer ölçütlerle birlikte değerlendirilir.
Fahiş kira artışı suç mudur?
Yalnızca yüksek kira artışı talep edilmesi nedeniyle özel bir cezai yaptırım bulunmamaktadır. Uyuşmazlık esas olarak kira ve borçlar hukuku kapsamında değerlendirilir.
Fazla ödediğim kirayı geri isteyebilir miyim?
Hukuki dayanağı olmadan fazla ödenen bedellerin sebepsiz zenginleşme hükümleri kapsamında geri talep edilmesi gündeme gelebilir. Zamanaşımı süresine ve ödeme belgelerine dikkat edilmelidir.
Fahiş kira artışı nereye şikâyet edilir?
Kiracılar CİMER üzerinden başvuruda bulunabilir veya ALO 175 Tüketici Danışma Hattına müracaat edebilir. Kira bedelinin yargısal olarak belirlenmesini gerektiren uyuşmazlıklarda Sulh Hukuk Mahkemesindeki hukuki süreç ayrıca değerlendirilmelidir.
TÜFE’den fazla kira artışı yapılabilir mi?
Yıllık kira artışında uygulanacak oran, kanuni üst sınırı aşmamalıdır. Sözleşmede daha düşük bir oran kararlaştırılmışsa bu hüküm de dikkate alınır.
Ev sahibi piyasa kiraları yükseldi diye istediği zammı yapabilir mi?
Hayır. Piyasa kiralarındaki yükseliş yıllık kira artışındaki kanuni sınırları ortadan kaldırmaz. Kira uzun süredir emsallerin altında kalmışsa şartları bulunduğunda kira tespit davası yoluna başvurulabilir.
