Hisseli Tapu Nedir ve Satışı Nasıl Yapılır? Riskler, Şufa Hakkı ve Ortaklığın Giderilmesi

Bir taşınmazın birden fazla kişiye belirli oranlarda ait olması halinde tapu kaydında paylı mülkiyet ilişkisi ortaya çıkar. Günlük kullanımda bu durum “hisseli tapu” olarak adlandırılır. Hisseli tapu nedir ve satışı nasıl yapılır sorusu özellikle miras kalan taşınmazlarda, ortak alınan arsa ve konutlarda veya yatırım amacıyla yalnızca belirli bir payın satın alınmasında önem taşır. Çünkü hisseli taşınmazda kişi, çoğu durumda belirli bir oda, kat veya arazi parçasının değil, taşınmazın tamamı üzerinde tapuda gösterilen orandaki payın sahibidir.

Hissedar kendi payı üzerinde devir, satış, rehin gibi işlemler yapabilir. Bununla birlikte üçüncü kişiye gerçekleştirilen pay satışında diğer paydaşların önalım hakkı gündeme gelebilir. Taşınmazın tamamının satılması, fiziksel olarak bölünmesi, yapılaşması veya ortaklığın sona erdirilmesi ise tek bir payın satışından farklı kurallara tabidir. Bu nedenle hisseli tapu edinirken yalnızca hisse oranına değil, diğer ortaklara, fiili kullanım durumuna, haciz ve ipotek kayıtlarına, imar şartlarına ve olası ortaklık uyuşmazlıklarına da dikkat edilmelidir.

Hisseli Tapu Nedir?

Hisseli tapu; ev, arsa, tarla veya başka bir taşınmaz üzerinde iki ya da daha fazla kişinin belirli pay oranlarıyla mülkiyet hakkına sahip olduğunu gösteren tapu kaydıdır. Pay oranı 1/2, 1/4, 3/8 gibi kesirler halinde tapu kütüğünde gösterilebilir.

Örneğin bir taşınmazda 1/4 oranında payı bulunan kişinin hakkı, kural olarak taşınmazın fiziksel olarak ayrılmış dörtte birlik belirli bölümüne değil, taşınmazın tamamı üzerindeki 1/4 mülkiyet payına ilişkindir. Taraflar kendi aralarında fiili kullanım alanlarını belirlemiş olabilir; ancak bu durum tek başına tapudaki paylı mülkiyet yapısını değiştirmez.

Hissedar sayısı açısından kanunda belirlenmiş genel bir üst sınır bulunmadığından bir taşınmaz iki kişi arasında paylaşılabileceği gibi çok sayıda kişinin pay sahibi olduğu bir tapu da ortaya çıkabilir. Özellikle kuşaklar boyunca paylaşılmadan kalan miras taşınmazlarında hissedar sayısının oldukça yükselmesi mümkündür.

Hisseli Tapu Nedir ve Satışı Nasıl Yapılır?

Hisseli tapuda öncelikle kişinin hangi oranda pay sahibi olduğu tapu sicilinden belirlenir. Paylı mülkiyet bakımından 688. madde çerçevesinde her paydaşın taşınmaz üzerinde belirli bir payı bulunur. Paydaş kendi payını diğer hissedarların paylarından bağımsız şekilde satabilir, devredebilir, rehnedebilir ve belirli şartlarda pay üzerinde haciz işlemi yapılabilir.

Bir hissedar yalnızca kendi payını satıyorsa taşınmazdaki diğer paydaşların satışa onay vermesi kural olarak satışın geçerliliği için aranmaz. Buna karşılık taşınmazın tamamının üçüncü kişiye devredilmesi için bütün paydaşların birlikte hareket etmesi gerekir. Bu ayrım hisseli tapu işlemlerinde en çok karıştırılan konulardan biridir.

Payın üçüncü kişiye satılması halinde diğer hissedarların kanuni önalım, diğer adıyla şufa hakkı doğabilir. Dolayısıyla payını serbestçe satan ortak açısından işlem tapuda tamamlanabilse bile yeni alıcı, daha sonra diğer hissedarların önalım talebiyle karşılaşabilir.

Hisseli Tapu ile Tam Tapu Arasındaki Fark Nedir?

Tam mülkiyet niteliğindeki tapuda taşınmazın tamamı tek kişiye aittir. Malikin taşınmazı kullanması, satması veya devretmesi bakımından başka bir paydaşla ortak karar alması gerekmez.

Hisseli tapuda ise birden fazla malik vardır. Her paydaşın taşınmaz üzerinde pay oranına bağlı hakkı bulunduğundan, ortak alanların kullanımı, taşınmazın tamamının satışı, yapılaşma, kiraya verme veya büyük ölçekli yönetim kararları anlaşmazlık yaratabilir.

Satış bakımından da önemli fark vardır. Tam tapunun maliki taşınmazın tamamını tek başına satabilir. Hisseli tapuda ise paydaş kendi hissesini devredebilmesine rağmen diğer pay sahiplerinin önalım hakkı nedeniyle üçüncü kişiye yapılan satış sonradan uyuşmazlık konusu olabilir.

Hisseli Tapu ile Elbirliği Mülkiyeti Aynı Şey mi?

Uygulamada “müşterek tapu” ve “hisseli tapu” ifadeleri zaman zaman aynı anlamda kullanılsa da paylı mülkiyet ile elbirliği mülkiyeti hukuken aynı değildir.

Paylı mülkiyette her ortağın tapu üzerinde belirli bir pay oranı vardır. 688. madde çerçevesinde bu pay bağımsız biçimde devredilebilir, rehnedilebilir veya haczedilebilir.

Elbirliği mülkiyetinde ise 701. madde kapsamında ortakların taşınmaz üzerinde ayrı ayrı belirlenmiş bağımsız payları bulunmaz; hak ortakların tamamına birlikte aittir. Bu nedenle ortaklardan biri tek başına taşınmazın belirli bir hissesini satamaz. İşlemlerde kural olarak ortakların birlikte hareket etmesi gerekir.

Henüz paylaşılmamış miras ortaklığı, elbirliği mülkiyetinin uygulamada sık görülen örneklerinden biridir. Bu nedenle bir taşınmazın “hisseli” olduğunun söylenmesi, hukuki niteliğinin mutlaka paylı mülkiyet olduğu anlamına gelmeyebilir; tapu kaydının incelenmesi gerekir.

Hisseli Tapu Sahibinin Hakları Nelerdir?

Paydaşlar, diğer ortakların haklarına zarar vermemek şartıyla taşınmazdan yararlanabilir ve kendi payları üzerinde hukuki işlemlerde bulunabilir. Başlıca haklar şu şekilde sıralanabilir:

• Kullanma ve yararlanma hakkı: Paydaş taşınmazın tamamından ortaklık ilişkisine uygun şekilde yararlanabilir.
• Payı satma ve devretme hakkı: Kendi payının üçüncü kişiye veya diğer paydaşlardan birine devredilmesi mümkündür.
• Payı rehin verme hakkı: Pay üzerinde şartları oluştuğunda rehin kurulabilir.
• Paylaşma isteme hakkı: Ortaklığın devam ettirilmesi zorunlu değilse paydaş ortaklığın sona erdirilmesini talep edebilir.
• Önalım hakkı: Başka bir paydaş payını üçüncü kişiye sattığında kanuni şartların bulunması halinde önalım hakkı kullanılabilir.
• Satış bedelinden pay alma hakkı: Taşınmaz ortaklığın giderilmesi kapsamında satılırsa her hissedar kendi payı oranında satış bedelinden yararlanır.

Hisseli Tapu Sahiplerinin Yükümlülükleri Nelerdir?

Ortak mülkiyet yalnızca hak sağlamaz. Taşınmazın korunması ve ekonomik yükümlülükleri bakımından paydaşların sorumlulukları da bulunmaktadır. Bakım ve onarım giderleri, ortak harcamalar, bazı vergi ve masraf kalemleri pay oranları doğrultusunda paydaşlara yansıyabilir.

Ortak kullanımda diğer paydaşların haklarının ihlal edilmemesi gerekir. Bir hissedarın taşınmazın tamamını diğerlerinin kullanımını engelleyecek şekilde sahiplenmesi veya ortak malı zarara uğratması uyuşmazlıklara yol açabilir.

Taşınmaz kiraya veriliyorsa gelir paylaşımı da pay oranları dikkate alınarak yapılabilir. Paydaşların kendi aralarında farklı bir kullanım veya gelir paylaşımı sistemi kararlaştırmaları da mümkündür.

Hisseli Tapuda Pay Oranı Nasıl Belirlenir?

Pay oranının belirlenmesi taşınmazın nasıl edinildiğine göre değişebilir. Bir taşınmaz birlikte satın alınıyorsa kişilerin finansmana ne ölçüde katıldığına göre farklı oranlarda pay oluşturulabilir. Taraflar eşit katkıda bulunuyorsa payların eşit belirlenmesi de mümkündür.

Miras yoluyla edinimde ise oranlar miras hukukundaki paylara göre oluşabilir. Aile içinde devir veya ortakların kendi aralarında yaptığı işlemler sonucunda da pay oranlarında değişiklik meydana gelebilir.

Hukuken esas alınacak oran tapu sicilinde kayıtlı paydır. Kişilerin kendi aralarındaki sözlü kullanım anlaşmaları, tapudaki mülkiyet oranını kendiliğinden değiştirmez.

Hisseli Tapuda Hisse Satışı Nasıl Gerçekleşir?

Kendi payını satmak isteyen hissedar, alıcıyla anlaştıktan sonra tapu müdürlüğünde resmi devir işlemini gerçekleştirir. Satılan pay oranı, tarafların kimlik bilgileri ve satış bedeli işlem sırasında kayıt altına alınır.

Hisse satışının tapu devri için ayrıca bütün paydaşların tapu müdürlüğünde bulunması gerekmez. Payın sahibi kendi hissesi üzerinde satış işlemi gerçekleştirebilir. Buna karşılık bütün taşınmaz satılacaksa tüm pay sahiplerinin tasarrufa katılması gerekir.

Taraflar satış öncesinde kendi aralarında yazılı veya noter aracılığıyla sözleşme hazırlayabilir. Ancak mülkiyetin devri bakımından esas işlem tapu müdürlüğündeki resmi devir işlemidir.

Satış sırasında taşınmaz üzerindeki haciz, ipotek ve diğer kısıtlamaların kontrol edilmesi, özellikle alıcı yönünden önemlidir. Yalnızca tapudaki pay oranına bakılması, hissenin mevcut hukuki risklerini ortaya koymaya yeterli olmayabilir.

Şufa Hakkı Nedir?

Kanuni önalım veya yaygın adıyla şufa hakkı, paylı mülkiyette bir hissedarın payını üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu payı öncelikli olarak edinme imkanı sağlayan bir haktır.

Önalım hakkının temel amacı ortaklık içine dışarıdan yeni kişilerin girmesi halinde mevcut paydaşları korumak ve isteyen ortaklara satılan payı edinme fırsatı tanımaktır. Pay doğrudan başka bir hissedara devrediliyorsa durum ayrıca değerlendirilir; önalım hakkının tipik uygulama alanı üçüncü kişiye yapılan satıştır.

Bir paydaşın kendi hissesini üçüncü kişiye satması diğer hissedarların onayına bağlı değildir. Dolayısıyla önalım hakkı satış öncesinde işlemi otomatik olarak engelleyen bir veto hakkı değildir. Satış tamamlandıktan sonra şartları bulunan hissedar yeni alıcıya karşı bu hakkı dava yoluyla ileri sürebilir.

Şufa Hakkı Ne Kadar Sürede Kullanılır?

Önalım hakkına ilişkin süreler 733. madde kapsamında önem taşır. Satışın diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirildiği durumda önalım hakkının bildirimin yapıldığı tarihten itibaren üç ay içerisinde kullanılması gerekir.

Bildirim yapılmamışsa, satışın öğrenilmesinden itibaren başlayan süre yanında her durumda uygulanacak üst süre de bulunmaktadır. Metindeki düzenlemeye göre bildirim yapılmayan durumda önalım hakkı satışın öğrenilmesinden itibaren ve en geç satıştan itibaren bir yıl içinde kullanılmalıdır.

Bu süreler hak düşürücü nitelikte olduğundan süre dolduktan sonra önalım hakkına dayanılarak açılan dava reddedilebilir. Bu nedenle özellikle pay satışı sonrasında bildirim tarihi ve satışın ne zaman öğrenildiği önem taşır.

2026 Yılında Önalım Hakkında Ne Değişti?

7571 sayılı Kanun ile Türk Medeni Kanunu içindeki önalım hakkına ilişkin düzenlemelerde değişiklik yapılmıştır. 7571 sayılı Kanun ile paylı mülkiyette gerçekleştirilen satışların diğer hissedarlara bildirilmesi ve önalım hakkının kullanımıyla ilgili şartlar yeniden ele alınmıştır.

Bu nedenle eski uygulamalara göre hazırlanmış satış veya önalım değerlendirmeleri yapılırken güncel düzenlemenin esas alınması gerekir. Özellikle bildirimin nasıl gerçekleştirileceği ve sürenin hangi tarihten başlayacağı önalım davasının sonucunu doğrudan etkileyebilir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2005/6-230 E., 2005/244 K. sayılı kararında da satışın diğer hissedarlara usulüne uygun biçimde bildirilmesinin önemi üzerinde durulmuştur. Karar eski süre hükümlerinin yürürlükte olduğu dönemde verilmiş olsa da bildirimin önalım hakkındaki önemini gösteren yaklaşım bakımından dikkate alınmaktadır.

Diğer Hissedarlar Pay Satışına Engel Olabilir mi?

Bir paydaş kendi payını üçüncü kişiye satarken diğer paydaşların iznini almak zorunda değildir. Bu nedenle “diğer hissedar itiraz etti, satış yapılamaz” şeklinde genel bir kural bulunmamaktadır.

Ancak satış tamamlandıktan sonra diğer paydaşlar, kanuni önalım koşulları bulunuyorsa alıcıya karşı şufa hakkını dava yoluyla kullanabilir. Mahkeme satışın niteliğini, tarafları, süreleri ve önalım hakkının diğer koşullarını inceleyerek karar verir.

Taşınmazın tamamının satılması ise farklıdır. Bütün mülkiyet üzerinde yapılacak devir için tüm hissedarların işleme katılması gerekir; tek bir pay sahibi taşınmazın tamamını diğerlerinin rızası olmadan devredemez.

Hisseli Tapu Satışı Hangi Durumlarda Dava Konusu Olabilir?

Pay satışından sonra özellikle önalım hakkının ihlal edildiği, tapu kaydında hata bulunduğu veya satış işleminin hukuken geçersiz olduğu ileri sürülebilir. Bu tür uyuşmazlıklar tapu kaydının düzeltilmesi veya yapılan işlemin hukuki sonucunun ortadan kaldırılması taleplerine dönüşebilir.

Her satış uyuşmazlığında doğrudan “satış iptal edilir” sonucu ortaya çıkmaz. Önalım uyuşmazlığında temel mesele, payın şartları taşıyan önalım hakkı sahibine geçirilmesidir. Tapu kaydına veya satış işleminin geçerliliğine ilişkin başka bir hukuka aykırılık varsa bunun niteliğine göre farklı talepler gündeme gelebilir.

Hisseli Tapu Nasıl Bölünür?

Paydaşlar taşınmazı fiziksel olarak bölmek ve her biri için ayrı tapu oluşturmak istiyorsa öncelikle taşınmazın hukuken ve fiilen bölünmeye uygun olması gerekir. Tarafların anlaşması halinde bir ifraz veya bölünme projesi hazırlanabilir.

Harita ve teknik çalışmaların ardından ilgili idari birimler ile tapu müdürlüğünde gerekli işlemler gerçekleştirilir. Taşınmazın imar mevzuatı, asgari parsel büyüklüğü ve kullanım şekli bölünmeye imkan vermiyorsa her paydaş için ayrı bağımsız tapu oluşturulması mümkün olmayabilir.

Paydaşların anlaşamadığı durumda ise ortaklığın giderilmesi davası gündeme gelebilir. Mahkeme aynen bölüşmenin mümkün olup olmadığını değerlendirir. Fiziksel paylaşım mümkün değilse taşınmazın satışına karar verilerek bedel paydaşlar arasında dağıtılabilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?

İzale-i şüyu olarak da bilinen ortaklığın giderilmesi davası, paylı veya ortak mülkiyet ilişkisinin sona erdirilmesi amacıyla açılan davadır. Bir paydaş artık ortaklığın devam etmesini istemiyorsa ve diğer paydaşlarla anlaşamıyorsa yargı yoluyla ortaklığın sona erdirilmesini talep edebilir.

Mahkeme öncelikle taşınmazın aynen bölünerek paylaştırılmasının mümkün olup olmadığını değerlendirir. Uygun bir bölünme mümkünse taşınmaz paylaştırılır. Fiziki veya hukuki nedenlerle bölünme mümkün değilse satış yoluyla ortaklık giderilebilir ve satış bedeli tapudaki pay oranlarına göre hissedarlara dağıtılır.

Ortaklığın Giderilmesinde Zorunlu Arabuluculuk Var mı?

Evet. Ortaklığın giderilmesi davasından önce 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu kapsamında dava şartı arabuluculuk aşamasının tamamlanması gerekir.

18/B. madde uyarınca bu uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur. Arabuluculukta taraflar anlaşamazsa dava yoluna geçilebilir.

Davanın görevli mahkemesi sulh hukuk mahkemesidir. 6325 sayılı Kanun hükümleriyle birlikte görev yönünden 4. madde kapsamında taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde ortaklığın giderilmesi davası görülebilir.

Hisseli Tapuda Zorunlu Paylaşım Hangi Durumlarda Ortaya Çıkabilir?

Paydaşlar her zaman gönüllü olarak ortaklığı sona erdirmek zorunda değildir. Ancak bazı uyuşmazlıklarda paylaşım veya satış fiilen kaçınılmaz hale gelebilir. Bunlardan başlıcaları şunlardır:

• Paydaşlardan birinin ortaklığın giderilmesini istemesi,
• Taşınmazın kullanımında sürekli uyuşmazlık yaşanması,
• Taşınmazın fiziken bölünememesi nedeniyle satış yolunun uygulanması,
• Miras yoluyla hissedar sayısının artması ve ortaklığın sürdürülememesi,
• Kamulaştırma halinde bedelin hissedarların paylarına göre dağıtılması.

Önalım hakkı da payların ortaklar arasında toplanmasına imkan veren ayrı bir mekanizma olmakla birlikte ortaklığın giderilmesi davasından farklı hukuki niteliktedir.

Hisseli Tapuda İnşaat ve Yapılaşma Mümkün mü?

Hisseli bir taşınmaz üzerinde yapılaşma yapılabilmesi için yalnızca bir hissedarın talebi çoğu durumda yeterli değildir. Yapılacak inşaat taşınmazın tamamını ve diğer paydaşların kullanım hakkını etkilediğinden ortakların rızası önem taşır.

Paydaşların anlaşmasının ardından belediyeden imar durumu ve yapı ruhsatı işlemlerinin yürütülmesi gerekir. Mimari, statik ve diğer teknik projeler yetkili uzmanlarca hazırlanarak ilgili kuruma sunulur. İmar koşullarının yapılaşmaya elverişli olup olmadığı ayrıca değerlendirilir.

Diğer hissedarların rızası olmadan ortak taşınmaz üzerinde yapı yapılması ileride el atmanın önlenmesi, tazminat veya ortaklığın giderilmesi gibi uyuşmazlıklara neden olabilir.

Hisseli Tapuda Haciz Nasıl Uygulanır?

Hisseli taşınmazdaki paylardan birinin sahibi borçluysa, alacaklı kural olarak borçluya ait hisse üzerine haciz koydurabilir. Haciz diğer paydaşların hisselerine kendiliğinden yayılmaz.

İcra takibi sonucunda borç ödenmezse haczedilen payın satışı istenebilir. İcra müdürlüğü borçluya ait hisseyi satışa çıkarabilir ve payı satın alan kişi eski borçlu hissedarın yerine yeni paydaş olur.

Bu nedenle hisseli tapu satın alınırken yalnızca taşınmazın tamamı üzerinde değil, satın alınacak pay üzerinde haciz veya başka bir takyidat bulunup bulunmadığı da kontrol edilmelidir.

Hisseli Tapu Almanın Başlıca Riskleri Nelerdir?

Hisseli mülkiyet, taşınmazın tamamını satın almaya göre daha düşük maliyetle gayrimenkule ortak olma imkanı verebilir. Bununla birlikte hukuki ve fiili riskleri tam tapuya kıyasla daha fazladır.

Başlıca riskler şunlardır:

• Kullanım alanının belirsizliği: Tapudaki pay çoğu zaman taşınmazın belirli bir bölümüne karşılık gelmez.
• Paydaş uyuşmazlıkları: Kiralama, kullanım, bakım veya satış gibi konularda ortak karar alınamayabilir.
• Önalım hakkı: Üçüncü kişiden satın alınan hisse diğer paydaşların şufa davasına konu olabilir.
• Ortaklığın giderilmesi riski: Başka bir hissedar taşınmazın satışını sağlayacak dava sürecini başlatabilir.
• Haciz ve ipotek: Satın alınacak hisse üzerinde takyidat bulunabilir.
• İmar ve yapılaşma sorunu: Yapı inşa etmek için diğer ortakların rızası ve idari izinler gerekebilir.
• Fiili kullanım uyuşmazlığı: Tapu payıyla kullanılan alan arasında uyuşmazlık çıkabilir.

Hisseli Tapu Almanın Avantajları Var mı?

Hisseli tapu her durumda olumsuz bir yatırım değildir. Taşınmazın tamamını satın almak için gereken yüksek bedeli ödemeden belirli bir oran üzerinde mülkiyet edinme imkanı sağlayabilir. Büyük arazilerde küçük bir payla yatırım yapılması veya aile üyelerinin birlikte taşınmaz edinmesi mümkün olabilir.

Paydaşların uyum içinde olduğu durumlarda bakım, işletme ve bazı maliyetlerin ortaklar arasında paylaşılması da avantaj sağlayabilir. Taşınmazın değer kazanması halinde payın ekonomik değeri de artabilir.

Buna karşılık yatırım değerlendirmesi yapılırken satış kolaylığı, ortakların yapısı, fiili kullanım, imar şartları ve olası önalım uyuşmazlıkları birlikte değerlendirilmelidir.

Hisseli Tapu Alırken Nelere Dikkat Edilmeli?

Bir hisse satın alınmadan önce tapu kaydının ayrıntılı biçimde incelenmesi önemlidir. Tapudaki pay oranı, paydaş sayısı, haciz, ipotek, şerh ve diğer takyidatlar araştırılmalıdır.

Taşınmazı fiilen kimin kullandığı ve paydaşlar arasında daha önce yapılmış bir kullanım anlaşmasının bulunup bulunmadığı da önem taşır. Satın alınan 1/4 payın taşınmazın belirli dörtte birlik bölümünü otomatik olarak sağlamadığı unutulmamalıdır.

Arsa veya tarla niteliğindeki taşınmazlarda imar ve ifraz koşulları ayrıca incelenmelidir. Pay satın alındıktan sonra “kendi hisseme düşen yere ev yaparım” düşüncesi, taşınmazın hukuki niteliği ve imar şartları uygun değilse gerçekleştirilemeyebilir.

Hisseli Tapu Normal Tapuya Dönüştürülebilir mi?

Hisseli tapunun kendiliğinden tek kişiye ait tam tapuya dönüşmesi mümkün değildir. Bunun için payların tek kişide toplanması veya ortaklığın başka bir yöntemle sona erdirilmesi gerekir.

Diğer hissedarlar paylarını bir kişiye devrederse taşınmazın tamamı tek malikte toplanabilir. Alternatif olarak bölünmeye uygun taşınmazda ifraz işlemi yapılabilir ve ayrı taşınmazlar oluşturulabilir. Anlaşma bulunmuyorsa ortaklığın giderilmesi davası yoluyla taşınmaz paylaşılabilir veya satılabilir.

Hisseli Tapuda Miras Paylaşımı Nasıl Yapılır?

Hisseli taşınmazdaki pay sahibinin ölümü halinde kendisine ait hisse miras hukukuna göre mirasçılarına geçer. Böylece tek bir hissedarın payı birden fazla mirasçıya bölünebilir ve taşınmazdaki ortak sayısı daha da artabilir.

Mirasçılar kendi aralarında anlaşarak payı bir veya birkaç kişide toplayabilir. Anlaşma sağlanamıyorsa miras paylaşımı ve ortaklığın giderilmesine ilişkin yargısal yollar kullanılabilir. Taşınmaz satılırsa elde edilen bedel miras ve tapu payları dikkate alınarak hak sahiplerine dağıtılır.

Hisseli Tapuda Kira Geliri Nasıl Paylaşılır?

Ortak taşınmazdan kira geliri elde ediliyorsa bu gelirin paydaşların hisse oranları doğrultusunda paylaşılması esastır. Örneğin taşınmazın 1/2 payına sahip kişi ile 1/4 payına sahip kişinin kira gelirindeki ekonomik hakları aynı değildir.

Paydaşların kendi aralarında farklı bir gelir paylaşımı konusunda anlaşması mümkün olabilir. Uyuşmazlık halinde kira gelirlerinin kimin tarafından tahsil edildiği ve diğer pay sahiplerine ödeme yapılıp yapılmadığı hukuki ihtilafa dönüşebilir.

Hisseli Tapu Hakkında Sık Sorulan Sorular

Hisseli tapu almak riskli mi?

Hisseli tapu, paydaş uyuşmazlığı, önalım hakkı, haciz, fiili kullanım ve ortaklığın giderilmesi gibi ek riskler taşır. Bu nedenle satın alma öncesinde tapu ve fiili durum birlikte incelenmelidir.

Bir tapu iki kişinin üzerine olabilir mi?

Evet. Bir taşınmaz iki veya daha fazla kişinin paylı mülkiyetinde olabilir. Her kişinin pay oranı tapu kütüğünde gösterilir.

Hissedar kendi payını tek başına satabilir mi?

Evet. Paylı mülkiyette hissedar kendi payını üçüncü kişiye satabilir. Diğer hissedarların onayı satışın geçerliliği için şart değildir; ancak şartları varsa diğer paydaşların önalım hakkı doğabilir.

Hisseli tapu habersiz satılabilir mi?

Pay satışı diğer hissedarların iznine bağlı olmamakla birlikte satışın bildirilmesi önalım hakkının kullanım süresi bakımından önemlidir. Bildirim yapılmaması önalım uyuşmazlığı riskini ortadan kaldırmaz.

Hisseli tapuda noter onayı şart mı?

Tapu payının mülkiyetini devreden esas işlem tapu müdürlüğünde gerçekleştirilir. Taraflar ayrıca noter aracılığıyla sözleşme yapabilir ancak tapu devri bakımından tapu sicilindeki resmi işlem gereklidir.

Bir hissedarın borcu diğerlerinin payına haciz getirir mi?

Kural olarak haciz yalnızca borçlu hissedarın payına yönelir. Diğer hissedarların mülkiyet payları borçlu olmamaları nedeniyle doğrudan haczedilmez.

Hisseli tapuyu ayırmak için ne yapılır?

Taşınmaz bölünmeye uygunsa paydaşların anlaşmasıyla teknik ve tapusal bölünme işlemleri yapılabilir. Anlaşmazlık varsa ortaklığın giderilmesi davası gündeme gelebilir.

Hisseli tapuda inşaat yapılabilir mi?

İmar mevzuatındaki şartlar sağlanıyorsa yapılaşma mümkün olabilir. Ancak taşınmazın ortak mülkiyette olması nedeniyle diğer paydaşların hakları ve gerekli rızalar dikkate alınmalıdır.

Şufa hakkı satıştan önce mi kullanılır?

Kanuni önalım hakkı tipik olarak payın üçüncü kişiye satılmasıyla kullanılabilir hale gelir. Satış gerçekleştikten sonra diğer paydaş şartları varsa alıcıya karşı dava yoluna başvurabilir.

Hisseli tapuda ortaklık nasıl sona erdirilir?

Payların tek kişide toplanması, taşınmazın anlaşmayla bölünmesi veya ortaklığın giderilmesi davası yoluyla ortaklık sona erdirilebilir. Dava öncesinde 18/B. madde kapsamında zorunlu arabuluculuk aşamasının tamamlanması gerekir.

Sonuç

Hisseli tapuda her paydaş taşınmazın tamamı üzerinde tapuda yazılı oran kadar mülkiyet hakkına sahiptir. Bu pay, taşınmazın fiziksel olarak belirli bir bölümüne otomatik biçimde karşılık gelmez. Paydaş kendi hissesini satabilir, devredebilir veya hukuki işlemlere konu edebilir; ancak üçüncü kişiye satış halinde diğer paydaşların önalım hakkı önemli bir risk oluşturabilir.

Önalım hakkının kullanımında 733. madde ve 7571 sayılı Kanun ile getirilen güncel düzenlemeler dikkate alınmalıdır. Taşınmazın tamamının satılması veya önemli tasarruflarda bulunulması ise tek bir hissedarın kararına bağlı değildir.

Paydaşların taşınmazın kullanımı veya geleceği konusunda anlaşamaması halinde ortaklığın giderilmesi yoluna başvurulabilir. Bu dava öncesinde 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu kapsamında zorunlu arabuluculuk süreci tamamlanmalıdır. Aynen paylaşım mümkün değilse taşınmazın satılması ve bedelin pay oranlarına göre dağıtılması söz konusu olabilir.

Bu nedenle hisseli tapu satın alınırken yalnızca fiyat ve hisse oranı değil; tapu takyidatları, diğer hissedarların sayısı, önalım ihtimali, fiili kullanım, imar durumu, hacizler ve ortaklığın giderilmesi riski birlikte değerlendirilmelidir.