Türkiye’de belirli tutarda taşınmaz yatırımı yapan yabancıların istisnai yoldan vatandaşlığa başvurabilmesi mümkündür. 400.000 dolara gayrimenkul alarak Türk vatandaşlığı nasıl alınır sorusunun cevabı yalnızca bu değerde bir taşınmaz satın almaktan ibaret değildir. Satın alınan taşınmazın niteliği, ödeme biçimi, değerleme raporu, tapuya konulacak şerh, döviz alım belgesi ve ikamet izni gibi birçok aşamanın mevzuata uygun şekilde tamamlanması gerekir.
Gayrimenkul yatırımıyla vatandaşlık sistemi 2018 yılında uygulanmaya başlanmış, başlangıçta 250.000 dolar olan asgari yatırım tutarı 2022 yılında yapılan değişiklikle 400.000 dolar seviyesine çıkarılmıştır. Güncel sistemde yabancı yatırımcının şartları taşıyan bir veya birden fazla taşınmaz üzerinden bu yatırım tutarını karşılaması mümkündür.
400.000 Dolara Gayrimenkul Alarak Türk Vatandaşlığı Nasıl Alınır?
Gayrimenkul yatırımı üzerinden vatandaşlık kazanılması, yabancı uyruklu kişinin Türkiye’de belirlenen asgari değerde taşınmaz edinmesi ve bu taşınmaz üzerinde belirli süre tasarrufta bulunmayacağını taahhüt etmesi esasına dayanır.
Başvuruda iki temel yöntem bulunmaktadır. Birincisi, uygun taşınmazın doğrudan satın alınarak tapuya tescil edilmesidir. Bu durumda tapu siciline taşınmazın 3 yıl boyunca satılmayacağına ilişkin şerh konulur.
İkinci yöntem ise belirli özellikleri taşıyan taşınmaz için noterde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmasıdır. Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş taşınmaz bakımından en az 400.000 dolar veya karşılığı dövizin peşin yatırılmış olması ve tapu siciline 3 yıl süreyle devir ve terkin yapılmayacağına ilişkin taahhüdün şerh edilmesi gerekir.
Bu koşulların yerine getirildiğinin Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından tespit edilmesinden sonra yabancı kişi istisnai vatandaşlık başvurusuna geçebilir.
Vatandaşlık İçin Hangi Gayrimenkuller Satın Alınabilir?
Gayrimenkul yatırımıyla vatandaşlık başvurusunda taşınmazın mutlaka konut olması şart değildir. Uygunluk koşulları yerine getirildiği sürece farklı taşınmaz türleri yatırım hesabına dahil edilebilir.
Konut ve iş yeri yanında arsa veya tarla niteliğindeki taşınmazlar da gündeme gelebilir. Bununla birlikte satış vaadi sözleşmesi yolunun kullanılacağı durumlarda kat mülkiyeti veya kat irtifakı gibi özel şartlar ayrıca önem taşır.
Esas olan, vatandaşlık başvurusuna esas alınacak taşınmaz veya taşınmazların kabul edilen toplam değerinin asgari yatırım tutarını karşılaması ve diğer hukuki şartların sağlanmasıdır.
400.000 Dolar Tek Bir Taşınmazdan mı Oluşmalı?
Hayır. Yatırım tutarının mutlaka tek bir gayrimenkul üzerinden karşılanması gerekmez. Birden fazla taşınmaz satın alınarak bunların vatandaşlık bakımından kabul edilen toplam değeri 400.000 dolar seviyesine ulaştırılabilir.
Önemli olan, başvuruya dahil edilen her taşınmazın hukuki ve tapusal şartlara uygun olması ve toplam yatırım değerinin gerekli asgari tutarın altına düşmemesidir.
Gayrimenkulün Değeri Nasıl Belirlenir?
Vatandaşlık başvurusunda yatırımcının veya satıcının taşınmaz için belirlediği fiyat tek başına yeterli değildir. Taşınmazın değerinin yetkili sistem üzerinden hazırlanan resmi değerleme raporuyla ortaya konulması gerekir.
Taşınmaz Değerleme Raporu, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün kullandığı Web-Tapu sistemi üzerinden yürütülen süreç sonucunda hazırlanır. Raporda taşınmazın piyasa değeri belirlenerek yatırım şartının karşılanıp karşılanmadığı incelenir.
Değerleme raporu düzenlendiği tarihten itibaren 3 ay geçerlidir. Bu süre içinde aynı taşınmaz için yeniden rapor istenmez. İşlem 3 ay içinde tamamlanamaz veya başvuru aşamasında güncel rapor talep edilirse yeni değerleme işlemi gerekebilir.
Gayrimenkul Yatırımıyla Vatandaşlık İçin Gerekli Belgeler
Vatandaşlık başvurusunun sorunsuz ilerleyebilmesi için yatırım ve kişisel durumla ilgili belgelerin eksiksiz hazırlanması önemlidir. Başlıca belgeler şunlardır:
- Gayrimenkul satışına ilişkin tapu kaydı,
- Vergi sicil numarası,
- Geçerli taşınmaz değerleme raporu,
- Döviz alım belgesi,
- Tapu ve Kadastro Müdürlüğü tarafından düzenlenen uygunluk belgesi,
- Satış bedelinin ödendiğini gösteren banka dekontları,
- 2 adet biyometrik fotoğraf,
- Vatandaşlık başvuru formu,
- Kısa süreli ikamet iznine ilişkin belge.
Başvurunun niteliğine göre idare tarafından ek belge talep edilmesi de mümkündür. Belgelerdeki ödeme tutarlarının ve tapu bilgilerinin birbirini desteklemesi özellikle önemlidir.
Döviz Alım Belgesi Neden Gereklidir?
Yabancıların Türkiye’de taşınmaz satın alırken vatandaşlık başvurusunda kullanacakları yatırımlarda döviz alım belgesi önemli belgelerden biridir. Yabancı yatırımcı, taşınmaz bedelinin ödenmesinde kullanılacak dövizi Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankasına aktarılmak üzere yetkili bir Türk bankasına satar.
Banka tarafından düzenlenen döviz alım belgesi, yatırım için gereken dövizin Türk lirasına çevrildiğini gösterir. Tapu işlemi gerçekleştirilmeden önce bu belgenin hazırlanmış ve ilgili işlemde sunulmuş olması gerekir.
400.000 Dolarlık Gayrimenkul Alımında Nelere Dikkat Edilmeli?
Vatandaşlık amacıyla yapılan taşınmaz yatırımında yalnızca piyasa fiyatına bakılması yeterli değildir. Öncelikle tapu kaydı incelenerek taşınmaz üzerinde ipotek, haciz, şerh veya satın alma ve vatandaşlık sürecini etkileyebilecek başka sınırlamalar bulunup bulunmadığı araştırılmalıdır.
Taşınmazın resmi değerinin 400.000 dolar şartını karşılayıp karşılamadığı değerleme raporuyla doğrulanmalıdır. Tapu harcı, noter giderleri ve diğer vergi veya işlem masrafları yatırımın kendisinden ayrı maliyetlerdir ve asgari yatırım tutarının yerine geçmez.
Ayrıca vatandaşlık için alınan taşınmaza 3 yıllık satış yasağı şerhinin doğru şekilde işlenmesi gerekir. Bu şerh yatırım şartının temel unsurlarından biridir.
Gayrimenkul Yatırımıyla Vatandaşlık Başvuru Aşamaları
Süreç genel olarak birbirini takip eden birkaç işlemden oluşur:
- Vatandaşlık başvurusuna uygun taşınmaz belirlenir.
- Taşınmazın değerleme raporu alınır.
- Ödeme ve döviz alım belgesi işlemleri tamamlanır.
- Taşınmaz tapuda satın alınır veya şartları varsa satış vaadi sözleşmesi düzenlenir.
- Tapu siciline 3 yıl boyunca satış veya devir yapılmayacağına ilişkin şerh işlenir.
- Tapu ve Kadastro Müdürlüğünden yatırımın vatandaşlık şartlarına uygun olduğunu gösteren uygunluk belgesi alınır.
- Kısa dönem ikamet izni başvurusu tamamlanır.
- Gerekli belgelerle istisnai Türk vatandaşlığı başvurusu yapılır.
Her aşamadaki belgeler sonraki işlemi etkilediğinden, tapu işlemi tamamlandıktan sonra eksikliği giderilmesi güç belgelerin önceden kontrol edilmesi önemlidir.
Kısa Süreli İkamet İzni Gerekli mi?
Gayrimenkul yatırımı üzerinden istisnai vatandaşlık başvurusunda bulunan kişinin ilgili ikamet izni sürecini de tamamlaması gerekir. Başvuru dosyasında kısa süreli ikamet izninin bulunduğuna ilişkin belge sunulur.
Bu nedenle kişinin Türkiye’deki adres bilgilerinin ve yabancılar mevzuatı kapsamında gerekli diğer kayıtların doğru biçimde oluşturulması başvuru sürecinin parçasıdır.
Vatandaşlık Başvurusu Aileyi de Kapsar mı?
Türk Vatandaşlığı Kanunu’nun 12. madde hükmü kapsamında yatırım yoluyla vatandaşlık sürecinin aile bireylerine etkisi de bulunmaktadır.
4/4/2013 tarihli Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu kapsamındaki ilgili ikamet iznini alan yatırımcıyla birlikte yabancı eşi ile kendisinin veya eşinin ergin olmayan veya bağımlı yabancı çocukları da vatandaşlık imkanından yararlanabilir.
Dolayısıyla yatırım yapan kişinin yalnızca kendi başvurusu değil, şartları taşıyan eş ve çocuklarının durumu da aynı vatandaşlık süreci içinde değerlendirilebilir.
Vatandaşlık Başvurusu Ne Kadar Sürede Sonuçlanır?
Başvurular için her olayda aynı şekilde uygulanan kesin bir sonuçlanma süresinden söz etmek mümkün değildir. Başvuru sahibinin geçmişi, belgelerin eksiksizliği ve idari araştırmaların kapsamı süreyi etkiler.
Kaynakta başvuruların genel olarak yaklaşık 1 yıl içinde sonuçlanabildiği belirtilmektedir. Bununla birlikte incelemelerin kısa sürmesi halinde daha erken, ayrıntılı araştırma gereken durumlarda ise daha geç sonuç alınabilir.
Vatandaşlık İçin Alınan Taşınmaz Ne Zaman Satılabilir?
Vatandaşlık başvurusunda kullanılan taşınmazın tapu kaydına 3 yıl boyunca satılmayacağına ilişkin şerh konulur. Dolayısıyla yatırım şartının korunması için taşınmaz bu süre boyunca satışa konu edilmemelidir.
3 yıldan sonra şerh süresi sona erdiğinde, taşınmazın satılması bakımından vatandaşlık yatırımına ilişkin bu sınırlama ortadan kalkar.
Şerhin süresi dolmadan taşınmazın devredilmesi, vatandaşlık şartının ihlal edilmesi sonucunu doğurabilir. Böyle bir durumun tapu müdürlüğü tarafından Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğüne bildirilmesi ve kazanılmış vatandaşlık bakımından olumsuz sonuçların gündeme gelmesi mümkündür.
Vatandaşlık İçin Alınan Ev Kiraya Verilebilir mi?
Taşınmazın 3 yıl boyunca satılamaması, malikin kullanım ve kira hakkının tamamen ortadan kalktığı anlamına gelmez. Kaynakta, vatandaşlık amacıyla satın alınan konutun bu süre içinde kiraya verilmesinin önünde genel bir engel bulunmadığı belirtilmektedir.
Dolayısıyla satış yasağı ile taşınmazdan gelir elde edilmesi birbirinden farklı konulardır.
Yabancı Gerçek Kişiden Taşınmaz Alınabilir mi?
Vatandaşlık yatırımı bakımından taşınmazın kimden satın alındığı da önem taşır. Tapu ve Kadastro Müdürlüğü uygulamasında vatandaşlığa esas taşınmazın yabancı gerçek kişi adına kayıtlı olmamasına ilişkin sınırlamalar bulunmaktadır.
Vatandaşlık için edinilecek taşınmazın, satın alan yabancının eşi veya çocukları dahil yabancı gerçek kişi adına kayıtlı olmaması gerekir. Ayrıca taşınmaz, vatandaşlığı kazanacak kişinin kendisi, eşi veya çocukları tarafından 12.01.2017 tarihinden sonra devredilmiş taşınmazlardan olmamalıdır.
Bununla birlikte 12.01.2017 sonrasında yabancı adına kayıtlı bir taşınmaz Türk vatandaşı veya Türk şirketine devredildikten sonra başka bir yabancı tarafından vatandaşlık amacıyla edinilebilecek durumlar bulunabilir.
Taşınmazın ayrıca vatandaşlık başvurusunda bulunacak yabancının ortak veya yönetici olduğu şirket tüzel kişiliği adına kayıtlı olmaması gerekir.
Yabancılar Türkiye’nin Her Yerinden Gayrimenkul Alabilir mi?
Yabancıların taşınmaz ediniminde genel olarak şehir bazlı tek bir yasak bulunmamakla birlikte, taşınmazın bulunduğu bölgeye ve yabancının vatandaşlığına bağlı sınırlamalar söz konusu olabilir.
Askeri bölgelerde veya özel güvenlik açısından sınırlanan alanlarda taşınmaz edinimi izin şartına bağlanabilir ya da mümkün olmayabilir. Ayrıca taşınmaz satın alacak kişinin Türkiye’de gayrimenkul edinmesine izin verilen ülke vatandaşlarından olması gerekir.
Gayrimenkul Yatırımıyla Vatandaşlık İçin Yaş Sınırı Var mı?
Yabancının taşınmaz satın alma ve vatandaşlık işlemlerini kendi adına gerçekleştirebilmesi için 18 yaşını doldurmuş olması gerekir. Reşit olmayan kişiler bakımından işlemler yasal temsilci aracılığıyla yürütülür.
Gayrimenkul Yatırımıyla Türk Vatandaşlığı Başvurusu Reddedilirse Ne Yapılır?
Vatandaşlık başvurusunun reddi idari işlem niteliğindedir. Ret kararına karşı öncelikle idari başvuru, ardından şartları varsa iptal davası yoluna gidilebilir.
Başvurusu reddedilen yabancı, kararın kendisine tebliğ edilmesinden itibaren 30 gün içerisinde Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğüne itiraz edebilir.
İdare bu başvuruya 30 gün içerisinde cevap vermez veya itirazı reddederse, ilgili ret işlemine karşı 60 gün içerisinde idare mahkemesinde iptal davası açılması mümkündür.
İdare mahkemesinin işlemi hukuka aykırı bularak iptal etmesi halinde, idari işlem geçmişe etkili biçimde ortadan kalkar.
Gayrimenkul Yatırımıyla Vatandaşlık Başvuru Masrafları
Gayrimenkulün satın alma bedeli dışında tapu harcı, noter işlemleri, değerleme, ikamet ve başvuruyla bağlantılı çeşitli giderler ortaya çıkabilir. Kaynakta noter giderleri ve başvuru harcı dahil ortalama toplam masrafın yaklaşık 25.000 ila 40.000 Türk lirası arasında olabileceği belirtilmektedir.
Bu giderler yatırım bedelinin parçası sayılmadığından asgari 400.000 dolar koşulu ayrıca karşılanmalıdır.
400.000 Dolarlık Gayrimenkul Yatırımı Hakkında Sık Sorulan Sorular
400.000 dolar yerine daha düşük tutarda taşınmaz alınabilir mi?
Vatandaşlık başvurusunun gayrimenkul yatırımı yoluna dayanabilmesi için kabul edilen yatırım değerinin asgari 400.000 dolar seviyesine ulaşması gerekir. 2018 yılında uygulanan 250.000 dolar sınırı 2022 yılındaki değişiklikle yükseltilmiştir.
Ekspertiz raporu zorunlu mudur?
Evet. Taşınmazın vatandaşlık için gerekli yatırım değerini taşıdığının resmi değerleme raporuyla belirlenmesi gerekir. Rapor genel olarak 3 ay geçerlidir.
Birden fazla ev alınarak 400.000 dolar tamamlanabilir mi?
Evet. Şartları taşıyan birden fazla taşınmazın toplam değeri gerekli yatırım tutarını karşılayabilir.
Vatandaşlık için satın alınan taşınmaz üç yıl dolmadan satılabilir mi?
Hayır. Tapu siciline 3 yıl boyunca satış yapılmayacağına ilişkin şerh konulması yatırım yoluyla vatandaşlığın temel şartlarından biridir.
Üç yıl geçtikten sonra taşınmaz satılabilir mi?
Evet. 3 yıllık süre sona erdikten sonra yatırım şartına bağlı satış sınırlaması kalkar.
Taşınmazın türü önemli midir?
Yatırım konutla sınırlı değildir. Şartları taşıması halinde iş yeri, arsa veya tarla gibi taşınmazlar da değerlendirmeye girebilir. Satış vaadi sözleşmesinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı koşulları ayrıca dikkate alınmalıdır.
Vatandaşlık başvurusu internetten takip edilebilir mi?
Başvuru sahibi, Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğünün Vatandaşlık Başvuru Sorgulama sistemi üzerinden dosyasının durumunu takip edebilir.
Satın alınan ev kiraya verilebilir mi?
Evet. 3 yıl boyunca satış yasağı bulunması, taşınmazın kiraya verilmesini tek başına engellemez.
Başvuru reddedilirse doğrudan dava açmak mümkün mü?
Kaynakta öncelikle kararın tebliğinden itibaren 30 gün içinde idari itiraz yapılabileceği, itirazın reddi veya cevapsız kalması sonrasında 60 gün içinde iptal davası açılabileceği belirtilmektedir.
Sonuç
400.000 dolara gayrimenkul alarak Türk vatandaşlığı nasıl alınır sorusunda yalnızca satış bedeline odaklanmak yeterli değildir. Taşınmazın vatandaşlık başvurusuna uygun olması, değerleme raporunun hazırlanması, döviz alım belgesinin alınması, ödemenin belgelenmesi, tapuya 3 yıl satılmama şerhinin konulması ve Tapu ve Kadastro Müdürlüğünden uygunluk belgesi alınması gerekir.
Başvurunun devamında kısa süreli ikamet izni işlemleri tamamlanarak istisnai vatandaşlık dosyası hazırlanır. Şartları taşıyan yatırımcının eşi ile ergin olmayan veya bağımlı çocukları da 12. madde kapsamındaki düzenleme doğrultusunda vatandaşlık sürecine dahil olabilir.
Yatırım yapılmadan önce tapudaki haciz, ipotek ve diğer sınırlamaların incelenmesi; taşınmazın yabancıdan edinim bakımından özel kısıtlamalara tabi olup olmadığının kontrol edilmesi ve 3 yıldan önce satış yapılmaması önem taşır. Başvurunun reddedilmesi halinde ise idari itiraz ve ardından idare mahkemesinde iptal davası yolları kullanılabilir.
